Le marché locatif est une «jungle». Jeune marié, Khaled dénonce un «acharnement» contre les locataires.

«C’est la loi du plus fort qui est appliquée. Et le plus fort, ou plutôt les plus forts, ce sont les propriétaires et les agences immobilières qui se liguent contre le locataire. Je loue à Alger depuis 2004.

J’ai changé d’endroit au moins à 10 reprises. Et à chaque fois, ce n’est jamais facile. L’écueil le plus important est le prix déraisonnable exigé qui dépasse, souvent, de plusieurs fois le SNMG», résume ce cadre trentenaire qui occupe, avec sa famille, un appartement au dernier étage d’un immeuble délabré de la commune de Sidi M’hamed.

A Alger, il est «quasiment impossible» de trouver un appartement à moins de 35 000 DA. Les locataires se demandent sur quelles bases sont fixés les prix, alors que le bail ne devrait guère dépasser le tiers du salaire moyen.

«On se demande qui a la possibilité de rassembler jusqu’ à 40 millions de centimes, sachant que la grande majorité des propriétaires refusent de signer des contrats renouvelables. On s’engage sur une année, sans même être assuré de garder son logement», s’offusque Smaïl qui loue, avec ses copains, un appartement d’un quartier populaire du centre-ville prisé par les familles et les cadres qui sont «montés à Alger». Des locataires dénoncent le manque de transparence dans le processus de location.

A l’index, les différentes parties impliquées dans l’opération, à l’instar des notaires. «Le propriétaire loue 10 appartements. Il ne se contente pas d’établir un contrat pour un seul locataire, il oblige les familles à payer une année d’avance. Les notaires sont complices, puisqu’ils acceptent sans rechigner les sous-déclarations», s’indigne un père de famille de Draria qui reconnait être «complice malgré lui d’un trafic».

Pour cet employé d’une entreprise privée, originaire de M’sila, qui a commencé par s’installer avec ses collègues dans une chambre ravagée par l’humidité d’un hammam réaménagé à Belouizdad, en plus de la cherté des prix, se pose la question de la salubrité des logis. «des rentiers satisfaits mettent sur le marché des garages indécents, d’anciens studios pour célibataires de l’époque coloniale ou des appartements d’immeubles classés IMR (immeubles menaçant ruine)», s’insurge-t-il. L’Etat, qui devrait jouer le rôle de «régulateur», ne s’implique pas, alors qu’en temps de crise, les pouvoirs publics auraient pu plafonner les prix. «Il ne faut pas compter sur l’Etat pour mettre de l’ordre. Aucun critère n’est respecté : ni les prix, ni l’emplacement, encore moins la qualité des biens proposés à la location», résume-t-il.

Pratiques illégales

Selon Mustapha Zebdi, président de l’Association de protection et d’orientation du consommateur et son environnement (Apoce), la location en Algérie est «l’une des plus chères au monde». «Le prix d’une simple location équivaut à 2 fois le SMIG. Cette flambée s’est installée dans la durée. Elle est là depuis au moins 10 ans», constate M. Zebdi qui pointe «les pratiques illégales et déloyales d’agents immobiliers qui exigent le payement de deux mois de location, alors que le règlement stipule que l’agent ne doit pas prendre plus d’un mois de location sur sa transaction». Menaceri Noureddine, chargé de l’administration à la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI) et lui-même agent à Constantine, estime que l’implication des smasria (courtiers informels) «perturbe gravement» le marché. «Tout le monde se découvre une vocation de semsar, du notaire, au cafetier, au simple agent.

Ces courtiers informels augmentent les prix à leur guise, alors que le bailleur propose au départ un coût moindre», s’étonne M. Menaceri, qui explique que le propriétaire qui choisit le circuit informel ne dispose pas d’un contrat en bonne et due forme, qui peut se transformer en grosse face à des locataires récalcitrants. Pour ce membre de la FNAI, certaines pratiques répréhensibles actuelles, comme «l’avance d’une année», s’expliquent par la «crainte des propriétaires de ne pas voir le locataire sortir une fois le bail expiré».

«Le propriétaire ne peut même pas faire exécuter un jugement pour obtenir des dédommagements, puisque le locataire, qui devient pratiquement un SDF, n’a pas d’adresse connue.» L’autre élément perturbateur : la sous-location possible par le recours, par certains occupants de logements publics, à des contrats de gardiennage ou de prêt.

L’expert financier Ferhat Aït Ali estime que le marché locatif n’est pas conforme aux ratios universels en matière de proportions en rapport avec les salaires moyens et le reste de l’économie locale. «A l’origine de ce dérèglement, il y a avant tout un besoin en foncier locatif qui n’a jamais été pris en charge par l’Etat, qui crée de futurs bailleurs à travers les indus bénéficiaires de logements sociaux, mais aussi l’existence d’une économie informelle qui se nourrit de revenus occultes impossibles à appréhender chez la plupart des citoyens», explique-t-il.

«Ce marché, déstructuré depuis le début de l’afflux de revenus conséquents dans la sphère occulte de l’économie, obéit aux mêmes règles d’opacité que le reste de la sphère dite économique chez nous, où aucun chiffre ne colle ni avec la réalité économique du pays ni même avec la logique qui veut que personne ne peut engager plus du tiers de ses revenus dans une location», poursuit M. Aït Ali. Il fait remarquer que l’Etat n’arrive même pas à recouvrer ses propres loyers et est coincé entre un encouragement du marché locatif par fiscalité interposée, et la nécessité de recouvrer une partie des loyers prohibitifs à son profit.

L’expert met en avant l’absence d’une politique publique de la location ou même de gestion du parc immobilier. «Autrement, on ne se retrouverait pas avec deux millions de dossiers de logements, dans un pays qui a un parc total de 9 millions pour une population de 40 millions d’habitants, soit un logement pour 5 Algériens, alors que le taux d’occupation effectif est erratique, avec souvent deux logements vides ou à louer pour 12 personnes dans un autre logement à côté, et le tout dans un ensemble de logements dits sociaux ou promotionnels publics», détaille-t-il.

Selon le président de l’Apoce, Mustapha Zebdi, les pouvoirs publics doivent accorder des «facilités» par la réalisation d’un parc locatif social, où le bail ne doit pas dépasser le SNMG (SMIG) : «L’Etat réalise actuellement des logements dans les différentes formules. Il se doit de construire un parc locatif à mettre à la portée des familles à faible ou modeste revenu, notamment les jeunes mariés.» Rappelant que les Algériens évitent les formules actuelles de crédit, «par conviction religieuse», M. Zebdi appelle les autorités à «privilégier» des offres de crédit selon les convictions de chacun.

Pour sa part, la  FNAI réitère la même proposition : «Nous avons proposé que toutes les transactions passent par l’agent immobilier qui ne s’amusera pas à faire de sous-déclarations. L’Etat sera alors gagnant, puisqu’il y aura les vrais montants. Le manque à gagner du Trésor public est actuellement de 140 à 150% en raison des sous-déclarations. L’autre avantage est que l’on saura après 4 ou 5 ans la vraie valeur du marché immobilier algérien.»